Per acquistare una proprietà si attraversano varie fasi e con questo documento vogliamo soffermarci sugli aspetti legati alla fase più delicata dell’intero processo di compravendita, ovvero, la sottoscrizione della proposta di acquisto.

 La Proposta irrevocabile d’acquisto (PDA) una volta sottoscritta per accettazione dal venditore (art.1326 c.c.), determina un contratto concluso con tutti i diritti e vincoli che ne conseguono.

Onde evitare di incorrere in errori che possono farci perdere tempo e soldi vi consiglio una serie di cose da fare prima di scrivere una proposta, suddivisi in 4 punti:

1. Verifiche sull’immobile
   
2. Verifiche Condominio
3. Verifiche sul Venditore/Proprietario
4. Eventuali clausole da inserire in PdA

 Oggi parleremo del quarto punto:

Eventuali clausole da inserire in proposta d’acquisto | Brianza Real Estate

1. La prima fra tutti è quella di subordinare, nel caso si richiede un mutuo, la validità della PDA all’assenso di concessione di un mutuo ipotecario finalizzato a procurare la somma necessaria per saldare il prezzo pattuito. Ovviamente anche il Venditore dovrà tutelarsi se è stata apposta questa clausola richiedendo: una comunicazione scritta dell’eventuale non ottenimento del mutuo e concedendo un tempo non troppo lungo per la scadenza di tale clausola (in genere 35/40 giorni massimo).
2. Prevedere l’entità di una caparra che tenga conto delle eventuali perdite date da mancata esecuzione del rogito per causa imputabile al venditore, ovvero nel caso vi siate impegnati a vendere la vostra abitazione confidando nel buon esito dell’acquisto oggetto della PdA.
3. Previsione di penalità per ritardata consegna (inadempimento lieve) del bene entro un determinato periodo oltre il quale sancire l’inadempimento grave e l’eventuale risoluzione contrattuale.
4. Indicazione della percentuale di mediazione che spetta all’agenzia immobiliare, che può essere sottoscritta anche in un documento a parte.
5. Previsione dell’importo da versare a titolo di deposito cauzionale contestualmente la presentazione della PDA a garanzia dell’obbligazione unilaterale e indicare il termine entro il quale il venditore dovesse accettare la proposta o restituire il deposito con indicazione delle modalità di comunicazione dell’accettazione con data certa (es. a mezzo raccomandata R.R., telegramma, controfirma venditore per accettazione)
6. Previsione che l’accettazione della PDA non determini il sorgere di un contratto di compravendita ma l’obbligo all’esecuzione di un successivo atto traslativo (rogito).

Per una maggior tutela: il preliminare potrebbe essere registrato e trascritto da un Notaio e l’assegno circolare a saldo potrebbe restare depositato presso il Notaio fino alla trascrizione della compravendita in primo grado e/o fino a consolidamento della iscrizione ipotecaria.

In questo modo l’Acquirente potrà esporre e contrattare le proprie esigenze evitando sorprese e il Venditore ridurrebbe al minimo il rischio di controversie giudiziali.

Per acquistare una proprietà si attraversano varie fasi e con questo documento vogliamo soffermarci sugli aspetti legati alla fase più delicata dell’intero processo di compravendita, ovvero, la sottoscrizione della proposta di acquisto.

 La Proposta irrevocabile d’acquisto (PDA) una volta sottoscritta per accettazione dal venditore (art.1326 c.c.), determina un contratto concluso con tutti i diritti e vincoli che ne conseguono.

Onde evitare di incorrere in errori che possono farci perdere tempo e soldi vi consiglio una serie di cose da fare prima di scrivere una proposta, suddivisi in 4 punti:

1. Verifiche sull’immobile
   
2. Verifiche Condominio
3. Verifiche sul Venditore/Proprietario
4. Eventuali clausole da inserire in PdA

 Oggi parleremo del terzo punto:

Verifiche sul Venditore/Proprietario | Brianza Real Estate

1. Verifica della vigenza della piena proprietà e titolarità del bene; verifica dell’atto di provenienza; verifica dell’inesistenza di ipoteche giudiziali, servitù particolari, altri vincoli limitativi; analisi dell’atto di donazione e successione, del testamento, della accettazione all’eredità (se la provenienza discende da questi atti); verifichiamo la visura ipo-catastale.
2. In caso di venditore-impresa Srl/spa, verificare: visura camerale, atto costitutivo, situazione patrimoniale previo analisi di bilanci di esercizio, note integrative. In caso il venditore fosse ditta individuale, Snc, SAS, farsi consegnare i bilanci dal commercialista della azienda.
3. In caso di venditore-privato (senza partita Iva), valutare se quest’ultimo detiene quote come socio illimitatamente responsabile in società di persone, nel caso positivo effettuiamo le verifiche del punto precedente.
4. Verifica assenza a carico del venditore, di protesti per assegni o cambiali protestate, verifica, laddove possibile, del regolare pagamento di cartelle esattoriali.
5. Verifica inesistenza di diritti di terzi non trascritti (es: assegnazione a coniuge separato o diritto di abitazione del coniuge superstite) e di vincoli locativi.

Se devi comprare o vendere casa, visita il nostro sito www.brianzarealestate.it per conoscere tutti i nostri servizi.

Tutto quanto contenuto in questo Sito costituisce semplice attività di informazione per i visitatori relativamente agli aspetti legati all’intemediazione immobiliare. Pertanto, le informazioni contenute nel presente Sito non costituiscono in alcun caso parere legale, né consulenza giuridica a qualsivoglia titolo.

Per acquistare una proprietà si attraversano varie fasi e con questo documento vogliamo soffermarci sugli aspetti legati alla fase più delicata dell’intero processo di compravendita, ovvero, la sottoscrizione della proposta di acquisto.

La Proposta irrevocabile d’acquisto (PDA) una volta sottoscritta per accettazione dal venditore (art.1326 c.c.), determina un contratto concluso con tutti i diritti e vincoli che ne conseguono.

Onde evitare di incorrere in errori che possono farci perdere tempo e soldi vi elenco una serie di cose da fare prima di scrivere una proposta, suddivisi in 4 punti:

1. Verifiche sull’immobile
   
2. Verifiche Condominio
3. Verifiche sul Venditore/Proprietario
4. Eventuali clausole da inserire in PdA

 Oggi parleremo del secondo punto:

Verifiche sul Condominio | Brianza Real Estate

1. Analisi del regolamento condominiale (contrattuale o assembleare) e dei limiti che esso prevede, onde evitare ad esempio di ritrovarsi ad acquistare un appartamento che volevamo utilizzare come ufficio e a non poterlo fare perché il regolamento condominiale lo vieta.
2. Verifica degli ultimi verbali di assemblea ordinaria e dei bilanci consuntivi condominiali, per verificare le spese ordinarie di competenza e se ci sono situazioni debitorie.
3. Verifica degli ultimi verbali di assemblea straordinaria condominialeper verificare eventuali spese straordinarie deliberate o di prossima delibera.
4. Verifica se sono presenti liti condominiali e, nel caso non fosse possibile tale verifica, procedere eventualmente alla formulazione della PDA subordinandone la validità all’assenza di tali evidenze.
5. Verifica della sussistenza di ulteriori requisiti economicamente rilevanti quali:
   1. Inesistenza di cause condominiali (rischio di costi imprevisti conseguenti la soccombenza);
   2. Inesistenza fra i condomini di soggetti falliti (il mancato pagamento delle rate potrebbe incidere sulle spese)

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La Proposta irrevocabile d’acquisto (PDA) una volta sottoscritta per accettazione dal venditore (art.1326 c.c.), determina un contratto concluso con tutti i diritti e vincoli che ne conseguono.

Onde evitare di incorrere in errori che possono farci perdere tempo e soldi vi elenco una serie di cose da fare prima di scrivere una proposta, suddivisi in 4 punti:

1. Verifiche sull’immobile
   
2. Verifiche Condominio
3. Verifiche sul Venditore/Proprietario
4. Eventuali clausole da inserire in PdA

 Oggi parleremo del primo punto:

Verifiche sull’immobile | Brianza Real Estate

1. Verifica sussistenza della originaria licenza, autorizzazione, concessione edilizia, della relativa planimetria, del certificato abitabilità; verifica dell’eventuale pratica di condono edilizio e del pagamento oneri conseguenti; verifica di eventuali varianti successive autorizzate, la nuova planimetria aggiornata e la rispondenza alla configurazione attuale; verifica regolarità delle schede catastali in rapporto alla distribuzione dei vani;
2. Verifica che il bene insista su terreno in proprietà e non in “diritto di superficie” e in caso positivo, verifica dell’onere di esperire procedure di prelazione a valori prefissati dal Comune;
3. Verificare, presso Ufficio tecnico comunale, delle evoluzioni in corso e future del Piano regolatore per individuare possibili future immissioni negative o limitative del valore dell’immobile (discariche, strade ad alta percorrenza, discoteche, termovalorizzatori, centri sociali, campi profughi, …).
4. Verificare con un geometra la qualità oggettiva dell’Unità immobiliare e pertinenze (infissi, serramenti, pavimenti, sanitari, impianti, stato del tetto, amianto-eternit, tavolato e travi, infiltrazioni, impermeabilizzazione, coibentazione, umidità, muffe, etc.), la reale metratura, il riscontro di mappali e subalterni.
5. Verifica, nel caso sia presente, la certificazione di conformità dell’impianto elettrico;
6. Verifica della Certificazione / Attestazione Energetica – APE;
7. Verifica funzionamento caldaia ed esistenza del libretto di manutenzione per caldaie e cappe e l’avvenuta regolare manutenzione;
8. Esistenza di porte ignifughe obbligatorie in case singole ma anche in zone condominiali (es. locali cantine o garage) e dei fori di aerazione.

In genere grazie ad una liberatoria ai fini della Privacy fattasi firmare dal Proprietario dell’immobile, l’agente immobiliare è in grado di accedere a tutta questa serie di informazioni commerciali e tecniche pertinenti l’unità immobiliare (c/o Comune, c/o amministratore condominiale, c/o istituti bancari) che abbiamo appena sintetizzato in questo primo punto.

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Il mercato immobiliare delle compravendite immobiliari della regione (che rappresenta il 18% di tutti gli annunci immobiliari dell’intera penisola) è in ripresa anche se nell’ultimo trimestre è stata registrata una leggera discesa dei prezzi degli immobili del 1,56%.

In Lombardia sono presenti al momento 566.430 immobili in vendita e 124.239 in affitto. La tipologia di abitazione più scambiata è l’appartamento (oltre 370mila annunci) poi seguono le case indipendenti (oltre 145mila annunci). Nel settore degli affitti la tipologia più richiesta è l’appartamento (oltre 62mila annunci) poi seguono gli uffici (oltre 40mila annunci).

Quotazioni per provincia

con rapporto Locazione su Vendita R.L/V che fornisce un’indicazione della provincia dove è più redditizio locare un immobile:

Milano – costo medio al metro quadro 2.500 EU – locazione media al mese al metro quadro 16 EU – R.L/V 0,6%

Bergamo – costo medio al metro quadro 1.500 EU – locazione media al mese al metro quadro 8 EU – R.L/V 0,5%

Brescia – costo medio al metro quadro 1.800 EU – locazione media al mese al metro quadro 8 EU – R.L/V 0,44%

Como – costo medio al metro quadro 1.800 EU – locazione media al mese al metro quadro 8,9 EU – R.L/V 0,49%

Cremona – costo medio al metro quadro 1.200 EU – locazione media al mese al metro quadro 6,3 EU – R.L/V 0,52%

Lecco – costo medio al metro quadro 1.600 EU – locazione media al mese al metro quadro 7,9 EU – R.L/V 0,49%

Lodi – costo medio al metro quadro 1.350 EU – locazione media al mese al metro quadro 7,2 EU – R.L/V 0,53%

Mantova – costo medio al metro quadro 1.100 EU – locazione media al mese al metro quadro 6,2 EU – R.L/V 0,56%

Monza e Brianza- costo medio al metro quadro 1.800 EU – locazione media al mese al metro quadro 8,9 EU – R.L/V 0,49%

Pavia – costo medio al metro quadro 1.300 EU – locazione media al mese al metro quadro 7,2 EU – R.L/V 0,55%

Sondrio – costo medio al metro quadro 2.000 EU – locazione media al mese al metro quadro 8,3 EU – R.L/V 0,41%

Varese – costo medio al metro quadro 1.400 EU – locazione media al mese al metro quadro 8 EU – R.L/V 0,57%

Prorogata la detrazione del 50% della spesa fino a 10mila euro per mobili e grandi elettrodomestici.

Come realizziamo il massimo dalla vendita della Tua casa

Presentare la tua casa attraverso i benefici che si avrebbero nell’acquistarla

3 obiettivi per ottenere di più

1. Presentare la tua casa al meglio al massimo numero di acquirenti selezionati
2. Ritirare proposte di acquirenti motivati
3. Ottenere il massimo prezzo con una vendita senza problemi

Tutto questo con il supporto costante di un Consulente personale

ECCO I NOSTRI SERVIZI PER VENDERE CASA

Il primo passo per darti il massimo

Conoscere le tue esigenze e motivazioni con il primo incontro, per personalizzare e rendere più efficaci le nostre azioni di marketing.

Valutazione equa della tua casa

Per realizzare di più dalla vendita della tua casa bisogna essere realisti! Valutiamo equamente la tua casa individuando la fascia di prezzo di mercato dove collocarla, così da attrarre un numero maggiore di acquirenti ed evitare ribassi.

Come raggiungiamo più acquirenti

1. BOOK FOTOGRAFICO PROFESSIONALE per il massimo impatto positivo della tua casa. La tua casa si venderà prima se susciterà emozioni.

2. CALL CENTER 8:00 / 20:00 per non perdere nessuna chiamata.
3. DIRECT MARKETING – Selezioneremo i Clienti interessati a comprare la tua casa spiegandogli perché dovrebbero comprarla:
   • Promuoveremo la tua casa ai Clienti della nostra Banca Dati.
   • Prepareremo un volantino esclusivo “Appena messo in vendita”, con foto e descrizione della tua casa, che consegneremo nelle cassette postali vicine, per informare gli abitanti della tua zona della vendita della tua casa.
   • Chiederemo alle persone che abitano in zona, i benefici che ci sono nel vivere nel vostro quartiere e se conoscono potenziali acquirenti da segnalarci.

4. COLLABORAZIONE ATTIVA con le altre agenzie, sia con le agenzie della nostra associazione di categoria (1.638 agenti associati FIMAA della provincia di Monza e Brianza), che qualsiasi altra agenzia che abbia un acquirente interessato.
5. CARTELLO – Posizioneremo il cartello della vostra casa sullo stabile per la massima visibilità.
6. ANNUNCIO PERSONALIZZATO – Creazione annuncio per attrarre Clienti disposti a spendere di più, perché cercano le caratteristiche che proprio la tua casa può offrirgli.
7. PIU’ VISIBILITA’ ATTRAVERSO I CANALI INTERNET:
   • it – Pubblicazione nel nostro sito;
   • com/brianzarealestate – Pubblicazione nella nostra pagina FB;
   • immobiliare.it – Pubblicazione nel network del portale internet più performante
   • it.luxuryestate.com – Se previsto pubblicazione sul portale di prestigio di Immobiliare.it
   • youtube – Pubblicazione di un video sul nostro canale, raggiungibile direttamente dall’annuncio
     8. Organizzeremo eventi Open Day, se opportuno per incrementare la visibilità

Come conquistiamo fiducia dagli acquirenti e li aiutiamo a comprare

1. SELEZIONE ACQUIRENTI – Intervistiamo ogni potenziale acquirente per verificare capacità di spesa e se le loro esigenze corrispondono alle caratteristiche della tua casa.
2. DOCUMENTI A POSTO – Verifichiamo preventivamente la documentazione della tua casa, fornendo supporto, con l’ausilio di geometri/architetti, per sanare eventuali difformità urbanistiche e/o catastali ed evitare brutte sorprese.
3. LIBRETTO DELLA CASA – Presentiamo il “libretto della vostra casa” con documentazione inerente: caratteristiche particolari della casa, servizi della zona, certificazione energetica, planimetria catastale.
4. POLIZZA ASSICURATIVA – Polizza assicurativa gratuita – Su richiesta, una polizza di un anno contro danni futuri, a tutela e vantaggio vostro e del neo proprietario – valutazione in sede di firma incarico.
5. SUPPORTO PER RICERCA FINANZIAMENTO – Aiutiamo gli acquirenti nella ricerca del finanziamento
6. SUPPORTO A 360 GRADI – Supportiamo gli acquirenti attraverso l’ausilio di tecnici (geometri/architetti), imprese di: trasloco, ristrutturazione, pulizie.,

In regalo per chi si affida a noi*:

• Certificazione di prestazione energetica (APE)
• Valutazione intervento di Home staging

*Anticipo da parte del Cliente e storno a conclusione dell’affare

Tutti i vari servizi che si deciderà di utilizzare saranno attivati con una scadenza precisa, il tuo consulente ti terrà aggiornato negli incontri periodici.

brianzarealestate.it

Perché scegliere noi:

Monitoraggio per il reperimento dell’immobile

Per il successo della tua ricerca dell’immobile all’asta, ci muoviamo in due diversi modi a seconda che l’immobile serva a te personalmente o è una pura operazione speculativa. Nel primo caso cercheremo l’immobile dando priorità alle tue specifiche esigenze abitative; mentre nel secondo daremo priorità esclusivamente al margine operativo.

Prenotazione visita immobile

Sulla base della valutazione delle tue esigenze ti proporremo le soluzioni più idonee e concorderemo con te le successive visite.

 Valutazione immobile e decisione prezzo massimo da offrire

Prima di sottoscrivere l’offerta di partecipazione all’asta, eseguiremo una valutazione dell’immobile di tuo interesse, e tenendo conto di tutti i vari costi aggiuntivi riportati in Perizia, decideremo qual è il prezzo massimo oltre il quale sarebbe sconveniente aggiudicarsi quell’immobile.

 Reperimento finanziamento – Mutuo asta

Ti aiutiamo nell’accensione di un mutuo per l’acquisto dell’immobile in asta.

 Supporto fino all’asta …e oltre

Una volta che ti sei aggiudicato l’immobile potremo offrirti, anche grazie ad accordi con selezionati professionisti, i seguenti servizi aggiuntivi per:

• Liberazione immobile: supporto per liberare l’immobile;
• Variazioni catastali/Pratiche in Sanatoria: supporto di tecnici esperti per risolvere le difformità urbanistico/catastali eventualmente presenti;
• Ricavare profitto dall’immobile: consulenza immobiliare per la vendita in tempi brevi o la messa a reddito dell’immobile.

Modalità erogazione dei servizi che offriamo:

1. Prima Consulenza gratuita – procedimento asta/individuazione esigenze/prenotazione consulenza gratuita per reperimento mutuo-asta
2. Firma “Incarico per reperire un immobile”
3. Monitoraggio siti tribunali per il reperimento immobile
4. Verifica documenti informativi per l’asta – verifica effettuata con l’ausilio di studio legale incaricato

5. Verifica documenti relativi all’immobile – verifica Perizia con consulenza di tecnici professionisti geometri/architetti e compilazione modulo “Screening Perizia” dell’immobile

6. Valutazione dell’immobile – valutazione immobile sulla base dei dati indicati in perizia

7. Individuazione offerta massima  – verifica convenienza della singola operazione sulla base delle informazioni fornite dal tribunale e dei costi evidenziati in Perizia

8. Incontro per la selezione del lotto interessato – selezione del lotto all’asta a cui si decide di partecipare e firma del “modulo di richiesta partecipazione asta”

9. Prenotazione visita all’immobile di tuo interesse
10. Compilazione della domanda di partecipazione
11. Presentazione offerta nei termini previsti
12. Affiancamento in asta anche con eventuale delega ad avvocato

13. Gestione della pratica fino al “Decreto di trasferimento”
14. Supporto per risolvere difformità riportate in “Perizia”
15. Supporto per eventuali interventi di ristrutturazione
16. Consulenza immobiliare per la rivendita in tempi brevi o la messa a reddito dell’immobile acquisito in asta

brianzarealestate.it

In questo articolo vi parleremo dell’home staging e per farlo abbiamo chiesto la collaborazione di un architetto che da anni si occupa di creare progetti di home staging per i propri Clienti.

Che cos’è l’home staging?

Home staging significa “mettere in scena la casa” e consiste nel preparare gli immobili in vendita o in affitto. E’ uno strumento di marketing che serve a proporre gli immobili sul mercato in maniera efficace, difendendo il prezzo di vendita o locazione, se professionalmente stimato. E’ utile sia per proprietà abitate che vuote.

L’home staging non è ristrutturare né nascondere i difetti di un immobile. E’ mettere in risalto le qualità e le potenzialità di una proprietà, è curarne l’aspetto, i dettagli e l’atmosfera per incontrare prima l’acquirente interessato.

Attraverso una serie mirata di interventi si trasforma una proprietà in un prodotto di più facile commercializzazione.

Perché funziona?

L’home staging funziona perché consente di differenziare l’immobile su di un mercato oggi molto ricco di offerte tutte simili tra loro.

Una proprietà “staged” con un servizio fotografico di qualità è capace di catturare l’attenzione di chi sta consultando centinaia di annunci aumentando le possibilità di contatto e quindi di concludere in breve tempo la vendita o la locazione.

L’home staging funziona perché mostra ai potenziali acquirenti ciò che non riescono e non possono immaginare.

L’intervento ha lo scopo di esaltare le potenzialità di un immobile e di coinvolgere anche dal punto di vista emotivo chi lo visita o ne guarda le fotografie su di un annuncio.

Allestire con arredi, tessili ed accessori una proprietà vuota permette ai potenziali acquirenti di comprendere meglio le destinazioni funzionali dei vari ambienti e di avere dei parametri dimensionali utili per le loro valutazioni.

Ecco alcuni esempi (prima e dopo):

Chi sono i clienti ideali?

L’home staging è rivolto a coloro che vendono o affittano una proprietà; privati, investitori immobiliari e costruttori.

Per i privati è un valido supporto per valorizzare il loro immobile prima di immetterlo sul mercato arrivando prima all’acquirente.

Per gli investitori immobiliari consente di ottimizzare l’investimento. Il servizio prevede anche la consulenza in fase di ristrutturazione in modo da ottenere un prodotto che possa essere mirato al target di riferimento.

Per i costruttori un intervento di home staging è un modo per raggiungere l’obiettivo vendita. In questo caso si realizza quello che è definito “appartamento tipo”. Un appartamento che viene completato ed arredato per mostrare ai potenziali acquirenti non un freddo cantiere ma una “casa” ed uno stile di vita.

L’home staging è uno strumento utile anche per chi vuole mettere a reddito una proprietà destinandola al microricettivo come Bed & Breakfast, case vacanze e affitti brevi. Ambienti opportunamente studiati ed un’immagine curata consente di aumentare il numero di prenotazioni.

Quanto costa?

Dipende dallo stato dell’immobile e dal tipo di servizio necessario ma è tranquillamente affrontabile trattandosi di interventi low cost. Quanto fornito per l’allestimento non viene acquistato dal proprietario ma messo a disposizione dall’Home Stager per un periodo limitato versando una piccola percentuale.

Un intervento di home staging ha comunque un costo inferiore rispetto ad un ribasso del prezzo di vendita.

Per un preventivo personalizzato si può contattare direttamente un Home Stager oppure è possibile rivolgersi a noi che offriamo questo servizio compreso nel nostro Piano Marketing per vendere Casa.

Lucia Garofolini, Architetto e Home Stager

Arching – Architettura d’interni & home staging

arching.hs@tiscali.it

www.archinghomestager.wordpress.com

https://www.facebook.com/Arching.hs/